不動產(chǎn)用具發(fā)生發(fā)生變化增值稅該如何處理？

不動產(chǎn)與我們企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)，實(shí)務(wù)中，在對于企業(yè)購置或租入不動產(chǎn)后因用途發(fā)生改變涉及的增值稅處理上很多財(cái)務(wù)人員還存在疑問。接下來，小編就通過5個(gè)案例為您解析不動產(chǎn)用途發(fā)生改變涉及的增值稅處理。

案例1：A公司為增值稅一般納稅人，2019年5月A公司從甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購置一棟寫字樓用于辦公，當(dāng)月取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票，金額500萬元，稅額45萬元。那么，A公司因購置不動產(chǎn)涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）第五條規(guī)定：

自2019年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號印發(fā)）*條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

案例2：A公司為增值稅一般納稅人，2018年12月從甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購置一棟商務(wù)樓用于辦公，取得對方公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明金額500萬元，稅額50萬元，自取得之日起A公司分2年將進(jìn)項(xiàng)稅額從銷項(xiàng)稅額中抵扣，*年抵扣比例為60%即30萬元。2019年3月，A公司改變了該商務(wù)樓用途，將其專用于集體福利項(xiàng)目使用。那么，針對已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，A公司該如何處理？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第七條規(guī)定：

已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×*

在計(jì)算出不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后，分以下兩種情形處理：

情形1.不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

情形2.不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。

案例3：A公司為增值稅一般納稅人，2019年4月從甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購置一套房屋用于辦公，取得對方公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明金額100萬元，稅額9萬元，A公司于當(dāng)月進(jìn)行了認(rèn)證抵扣。2019年5月，A公司改變了該套房屋用途，將其專用于個(gè)人消費(fèi)使用。那么，針對已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，A公司該如何處理？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第14號）第六條規(guī)定：

已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×*

案例4：A公司為增值稅一般納稅人，為了改善辦公條件，2019年5月將一棟原本專用于集體福利項(xiàng)目使用的樓房改變?yōu)檗k公樓。該棟樓房系A(chǔ)公司于2016年8月購置取得。那么，以前按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，因發(fā)生用途改變用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目，該如何計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第14號）第七條規(guī)定：

按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動產(chǎn)凈值率

案例5：A公司為增值稅一般納稅人，為了改善辦公條件，A公司于2019年4月起對原辦公樓進(jìn)行改造裝修，因此租用了一棟辦公樓。租用的辦公樓共8層，其中第1層作為職工食堂使用，第8層作為職工健身房使用，其余樓層為辦公區(qū)域。A公司按合同約定支付對方租金并取得了對方公司開具的增值稅專用發(fā)票。那么，租入不動產(chǎn)既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于集體福利項(xiàng)目的，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕90號）*條規(guī)定：

自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。

特別提醒

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條第（四）項(xiàng)、第二十八條相關(guān)規(guī)定：

非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

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